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房贷利率分化,购房者怎么办?

\u003cp style="text-align:center">\u003cimg src="/uploads/allimg/210105/09393W095-0.jpg" alt="图片" />\u003c/p>\u003cp>2020年还剩下最后三天时间,关于明年楼市的定调和宏观走势我之前均已在《哪些城市房子最先反弹》、《哪些城市不该买》的文章中有所论述。\u003c/p>\u003cp>今天加个番外篇作为补充。\u003c/p>\u003cp>主要讲两点,也是大家意外关心的,一个就是城市的政策趋势,另外一个是房贷利率的整体走势,这两个因素跟大家的购房资格以及购房成本,息息相关。\u003c/p>\u003cp>我们还是从2020年中寻找答案。\u003c/p>\u003cp style="text-align:center">\u003cstrong>1\u003c/strong>\u003c/p>\u003cp>根据新华网发布的数据显示,2020年楼市调控政策出台频繁,截止12月,\u003cstrong>各级部分发布调控政策达到458次\u003c/strong>(一般12月基本不会出台什么政策,所以458就是2020年全年的最终数字)。\u003c/p>\u003cp>虽然小于2019年的650次,但也意味着,今年楼市火热,购房需求还处于一个较高的水平,这可能来源于5年大周期,购买力新的一轮汇聚。\u003c/p>\u003cp>今年调控政策总共涉及全国39个城市,整体趋势“先松后紧”。\u003c/p>\u003cp>上半年因为疫情原因,楼市被迫陷入寒冬,其中12个城市出台“自救”政策,整体面较为宽松。\u003c/p>\u003cp>其中有两个现象值得揣摩。\u003c/p>\u003cp>1、自救的基本都是三四线城市,例如益阳、衡阳、江门、达州、抚州、泸州、铜陵等,今年大部分三四线城市没有小阳春也没有“金九银十”,年尾成交也非常冷淡。\u003c/p>\u003cp>诸多事实证明,三四线已经进入横盘阴跌周期,明年这种形势会越来越厉害,三四线城市房子不好卖是常态。\u003c/p>\u003cp>2、即使再“自救”也禁止出台松绑调控的政策。今年疫情期间,很多城市楼市命悬一线,纵是如此,上半年只要出台松绑“限购”的政策,均被中央约谈,出现了“政策放松一日游”怪象。\u003c/p>\u003cp>想自救的城市也只能通过公积金支持、购房补贴、出让金延期,还有开发商提前预售节点等方式曲线救市,明年这样的情况还会出现,而且会逐步扩散。\u003c/p>\u003cp style="text-align:center">\u003cstrong>2\u003c/strong>\u003c/p>\u003cp>下半年,市场逐渐恢复秩序,大多数城市复工状态良好,政策快速启动,全部转向“严控”。\u003c/p>\u003cp>国务院“724”、“826”两次召开关于调控的座谈会,共计14城参加座谈会(北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙、长春、银川、唐山、常州)。\u003c/p>\u003cp>其中除北京、上海、广州外,参会城市均升级了房地产调控政策。\u003c/p>\u003cp>除此之外,中央通过统计局数据,设定了一条房价警戒线:凡是楼市短期出现过热行情的,必遭调控。\u003c/p>\u003cp>\u003cimg class="empty_bg" data-lazyload="https://x0.ifengimg.com/ucms/2020_01/FA33E422E9989676DDD0ED938ACD5181B7EDC5DE_size51_w1016_h608.png" src="data:image/gif;base64,R0lGODlhAQABAIAAAP" style="background-color:#f2f2f2;padding-top:59.84251968503938%;" />\u003c/p>\u003cp>例如1-10月份数据监测到,浙江省商品房销售面积累计增长8.4%,销售额累计增长21.2%,新房市场活跃额度相对较高,紧接着绍兴、丽水、衢州、台州10月就同时出台调控政策。\u003c/p>\u003cp>2020年下半年,房地产调控政策频次占全年的80.0%,基本都是升级调控。从调控收紧政策频次来看,整体来看,2020年全年,有33座城市收紧了调控政策。\u003c/p>\u003cp>同时,房住不炒大基调在大小公报轮流登场,严打房价炒作,这样的楼市氛围会继续存在于2021年楼市,乃至更久。\u003c/p>\u003cp>这样是利好于刚需的,大家不用忧心房价过快上涨,因为中央和媒体都会帮你死死盯住每一个城市的房价变化。\u003c/p>\u003cp style="text-align:center">\u003cstrong>3\u003c/strong>\u003c/p>\u003cp>接下来我们再来看房贷利率这个因素。\u003c/p>\u003cp>首先恭喜大家,2020年1月1日近在眼前,这天过后,选择LPR利率定价方式“商贷未还清”的业主,房贷会有相应的减少,这是过去一年降息的兑现。\u003c/p>\u003cp>如果还没有做选择的,可以抓紧这两天与银行协商签订LPR利率。\u003c/p>\u003cp>当然有人说,我的房贷利率是7折,怎么转化?\u003c/p>\u003cp>这种情况转固定和LPR都可以,但对于2016年以后买房的人,折扣利率已经很少了,LPR比较稳妥。\u003c/p>\u003cp>虽然现在经济各项数据都在回暖,但未来整体经济增长率还是下降的,这是不可避免的,因此央行没有加息的基础和由头,那么LPR未来还会保持不变或者下调。\u003c/p>\u003cp>分城市来讲,不同的加点情况下,房贷利率存在分化趋势。房贷利率低的城市,会对房价有一定的刺激作用。\u003c/p>\u003cp style="text-align:center">\u003cimg class="empty_bg" data-lazyload="https://x0.ifengimg.com/ucms/2020_01/D52AAFE0DFC3085D61C612600110E1B3126272C8_size907_w894_h1568.png" src="data:image/gif;base64,R0lGODlhAQABAIAAAP" style="background-color:#f2f2f2;padding-top:175.39149888143177%;" />\u003c/p>\u003cp>例如上海今年楼市火热,其中主要原因就是房贷利率进入几年来的最低时期,购房成本下降,自然激发了刚需的买房热情。\u003c/p>\u003cp>不过按照上海目前的情况,明年会进入“过热”区间,房贷利率会因此逐步上调,达到房住不炒的宏观要求。\u003c/p>\u003cp>除了上海、广州、厦门以外,银川、哈尔滨、大连、石家庄等城市为了让楼市回暖,均下调了房贷利率,刺激购房者入市接盘,这对于刚需来说也是不错的购房选择。\u003c/p>\u003cp>但个人建议不用太着急,这些城市已经进入政策底,明年行情不会有大的起伏,接下来就要密切关注成交,找到“房价底”。\u003c/p>\u003cp>我们再来看房贷利率较高的城市。\u003c/p>\u003cp>\u003cimg class="empty_bg" data-lazyload="https://x0.ifengimg.com/ucms/2020_01/49D14A1F183206E16A3423D31FF6249EFEBB02A9_size828_w880_h1342.png" src="data:image/gif;base64,R0lGODlhAQABAIAAAP" style="background-color:#f2f2f2;padding-top:152.5%;" />\u003c/p>\u003cp>成都首套房贷利率以6.13%排名第一,这是今年成都市场表现过火调控后的表现,而且在未来很长一段时间成都为了抑制房价,还会维持较高的利率水平。\u003c/p>\u003cp>除了武汉、合肥、惠州以外,其他城市的利率在明年会有下跌的趋势,在这些城市的购房者不要急于购房,要等成本降低后再上车。\u003c/p>\u003cp style="text-align:center">\u003cstrong>4\u003c/strong>\u003c/p>\u003cp>我们再来看全款购房占比排行。\u003c/p>\u003cp>数据显示,2020年温州排名第一,近一半的人买房都付全款,实在不符合温州炒家的气质。上海和北京的全款购房比例均在30%以上,这个数值让人惊讶。\u003c/p>\u003cp>因为这两个城市的房价动辄就是好几百万,尤其是上海今年卖出29万套房子,那么就是近10万套房都是全款买下来的,是在佩服其殷实的购买力,从这点上,上海坐稳了全国财富第一城的地位。\u003c/p>\u003cp style="text-align:center">\u003cimg class="empty_bg" data-lazyload="https://x0.ifengimg.com/ucms/2020_01/6BFF4C7EC023969E8A1576FCBC5FD22D6E8639F3_size752_w874_h1532.png" src="data:image/gif;base64,R0lGODlhAQABAIAAAP" style="background-color:#f2f2f2;padding-top:175.28604118993135%;" />\u003c/p>\u003cp>而全款占比最低的城市,只能说明两个问题:A,城市居民信贷观念新颖,善于使用杠杆;B,则存在炒房风气或者购买力不足。\u003c/p>\u003cp style="text-align:center">\u003cimg class="empty_bg" data-lazyload="https://x0.ifengimg.com/ucms/2020_01/42A3F2BB3875490B1E0969773F8EFB963B0ABC4B_size598_w792_h1384.png" src="data:image/gif;base64,R0lGODlhAQABAIAAAP" style="background-color:#f2f2f2;padding-top:174.74747474747474%;" />\u003c/p>\u003cp>至于是A是B,还需要大家去根据身边人们的财富情况去判断。\u003c/p>\u003cp>对于信贷环境来说,今年春节之前信贷会偏紧,因为大多数银行额度在年底是不足的,或者有的银行为了明年有一个好的彩头,会把业务都放在明年开春再做。\u003c/p>\u003cp>明年春节房贷会加速放开,同时很多城市都会出现成交量加速上涨的表现,尤其谨防上海、广州这样城市出现“大阳春”房价快速上涨的现象。\u003c/p>\u003cp>有人问我房贷利率的走势如何判断?\u003c/p>\u003cp>LPR利率制度实施后,各个城市的房贷利率水平主要看“加点”,而加点的多少取决于当地对楼市的态度,如果楼市火热,房贷利率势必会上涨,楼市冷淡,银行会主张降低加点,让更多人进入市场。\u003c/p>\u003cp>按照现在的趋势来看,明年三四线城市会分批下调房贷利率,会逐渐下调购房成本刺激刚需入场,而一线城市会逐渐上调房贷利率抑制房价过快上涨,二线城市分化较严重还得看自身周期,接下来子木会帮大家进行监测,届时告知。\u003c/p>

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